谈起北京楼市，绕不开的关键词便是“限竞房”，自2016年“930新政”后，北京楼市开始进入“限竞房时代”。限竞房是什么?与以前的纯普通商品房的区别在哪里?

限竞房&纯商品房价值论战

商品房，是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司(个人、外国公司)向政府机关单位租用土地使用权期限开发的房屋，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。纯商品房，是指房屋交付后1-2年取得房产证，取得后可随时交易。

限竞房，是通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房。政策上规定限竞房在拿到房本之后5年内无法转手，购房者需拿到房产证或者缴纳契税5年以后才能上市交易，绝大多数限竞房要求，建筑面积90平方米以下户型占比超过70%(以下称90/70)。

从开发角度，限竞房的诞生初衷无疑是好的，通过对转让、面积的限制，实现楼市价格调控，减少炒房行为，但随着市场推演，也产生了一些连带副作用。限竞房在拿地时早已锁定了售价范围，开发商在利润摊薄的前提下，更趋向于将产品向基础体系方向打造，也就是说，价格的封顶也变相限制了产品升级空间。建筑面积的限制，加上品质深化的局限，导致限竞房越发千盘一面，陷入同质化加剧的恶性循环。

从置业者角度看，限竞房相较于商品房增添了更多的束缚与关卡，五年时间的房产流动限制，犹如楼市改善的梦魇，让置业者畏难观望、质疑不前。

纯商品房突围楼市库存僵局

过去三年，限竞房海量入市遍地开花，北京出让的99宗商品房住宅地块，限竞房就占94宗，规划的商品房建筑面积合计达到了860万平米。按照出让建筑面积计算，专家预计2019年将有超6万套限竞房入市。

限竞房的供应量相较于纯商品房来说，占比无疑是巨大的，但与此存量形成反差的却是其成交量。回顾2018年的销售业绩榜，前30名的热销楼盘中，限竞房项目占比仅1成(10个项目)，与市场供应比例背道而驰。

这轮楼市趋势下，纯商品房的优势越发凸显，交易时间的灵活、政策限制的弱化、更多的品类选择、更精的功能配置，都在指引着接下来的置业方向，但与纯商品房置业优势相尴尬的，则是其市场供应量的递减，这使得纯商品房越发成为北京楼市的抢手货。

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