随着冬奥会临近、首钢遗址改造、地铁6号西延线通车等一系列事件，北京石景山的存在感在不断飙升。尤其是从去年开始，石景山沉寂多年的新房供应回暖，多个限竞房项目陆续入市，上演PK大战。

而在这些限竞房项目的冲击之下，石景山区域部分二手房价格出现波动。有中介反映，石景山的八角中里、西山骏景等小区部分二手房源价格在最近两个月出现了15%左右的跌幅。9月18日-9月20日，新京报记者在石景山的五里坨、西黄村等板块一探究竟。

五里坨二手房挂牌价普遍下调10%-15%

作为北京城六区之一，石景山行政面积小，山地面积占比超过20%。石景山距离市中心直线距离较近，轨道交通汇聚，地铁1号线、6号线西延线、S1号线以及规划中的11号线经过该区域，带来了出行的便利。随着2022年北京冬奥会即将到来，部分场馆和基础设施落地石景山，使石景山区域蓬勃发展。

从去年开始，沉寂多年的石景山楼市迎来大量新增供应。先有商品房新盘中海寰宇天下3000套房开卖，后有五里坨3个限竞房跟进。其中，中海寰宇天下以1346套网签量，超91亿成交金额，夺得2018年北京新房双料销冠。而今年截至目前也已成交超千套。而五里坨板块五里春秋、绿城西府海棠、卓越万科翡翠山晓三个限竞房项目扎堆入市，数千套限竞房出现，多个开发商更是近身“肉搏”。这三个限竞房项目限售均价均为52024元/平方米，最高限价不高于54625元/平方米，配套也类似，全部为精装修交房。

因此，在房地产市场调控的大环境，以及新房扎堆入市的区域环境影响下，“五里坨板块乃至整个石景山区域的部分二手房价格都受到明显冲击，个别急于出手的二手房价格下跌近两成。”一位在该区域工作多年的中介人士如是说。

“因为竞争激烈，绿城西府海棠限竞房比限制的均价还低，最低的精装房价格才卖到4.7万元/平方米。”上述中介人士说，“2018年年初，与绿城西府海棠仅隔一个十字路口的西山峻景小区，二手房均价约为4万元/平方米，现在下跌至3.6万元/平方米左右。”

记者探访时发现，目前五里坨地区的商业配套还不是很完善，只有一些便民超市、餐厅等基础生活配套。五里坨地区的交通并不发达，距离地铁苹果园站较远。记者亲身体验，从地铁1号线苹果园站自驾到五里坨约8公里，乘坐396等公交线路耗时约30分钟。

“与西山峻景小区仅隔一个公交站的五里坨小区，二手房均价近两个月下降约10%，目前均价约为3.9万元/平方米。”中介人员介绍说。

受到限竞房入市的影响，五里坨小区二手房均价近两个月下降约10%。

此外，有中介人员告诉记者，“再稍远一点的模式口西里、南里的二手房子均价约为4万元/平方米，近两月个别房源挂牌价下跌10%-15%。”

西黄村、八宝山少数二手房下调50万

不仅是五里坨板块的二手房价格出现下跌，西黄村、古城、八宝山的二手房也受到限竞房的冲击。

在古城片区，限竞房项目中海首钢·长安云锦的限售均价是58802元/平方米，最高销售单价不超过61742元/平方米。“长安云锦的价格确实对附近二手房形成冲击，古城路小区、古城西路小区，以及稍远处的八角南里、中里、北里小区二手房均价都出现下跌。”古城地铁站附近的一位中介人员介绍，“离地铁站近的古城路小区等小区二手房均价约5万元/平方米，近期出现了小幅下跌。而八角中里小区个别房源挂牌价格下调5%-10%。今年7月，八角南里小区二手房成交均价约为59246元/平方米，8月均价则跌至42861元/平方米，跌幅达到27.7%。”

近期，八角中里小区的个别房源挂牌价格下调5%-10%。

与上述几个限竞房相比，售楼处已开放但尚未开盘的禧悦学府限竞房项目距离地铁站点最近。该项目位于石景山西黄村，距地铁6号线西黄村站约300米，均价也是石景山上述几个限竞房项目中最高的，销售均价不超过62766元/平方米，最高销售单价不得超过65904元/平方米。据附近中介人员称，受到禧悦学府的影响，西黄村的二手房价格也出现明显下跌。

记者在探访中发现，禧悦学府附近的雍景天成二手房均价约为5.1万元/平方米，西黄村北里小区二手房均价约4.2万元/平方米。“近期，西黄村地铁站附近的二手房成交很低，更多人处于观望状态，个别房源挂牌价屡次下调，比如，雍景四季一套140平方米的三室两厅挂牌价约为850万元，实际上800万元就能成交。”

在这一轮二手房价格波动之中，距离上述几个限竞房较远的永乐小区和被称为“石景山第一大盘”的远洋山水小区也没能幸免。

“近两个月，永乐小区二手房挂牌均价出现了回落，7月份成交均价约为4.9万元/平方米，8月份成交均价则回落至4.1万元/平方米，主要是一些顶层房源价格下降明显。而远洋山水目前均价约5.8万元/平方米，一套600万的房子，下调50万元也是正常。”一中介机构人员说

远洋山水一套600万的房子，下调50万元。

据上述中介人员介绍，“受到限竞房的影响，再加上目前的大环境，石景山整个区域二手房成交量和成交均价连续下滑。今年6月、7月、8月三个月的成交均价分别为4.9万元/平方米、4.8万元/平方米、4.5万元/平方米。”

据麦田房产最新数据显示，今年7月16日至8月15日，石景山二手住宅网签468套;8月16日至9月15日为371套，环比下降约20.7%。

在中原地产首席分析师张大伟看来，不仅是2018年，2019年北京楼市的销冠毫无争议也将是中海寰宇天下，这两年该项目在石景山如此大体量的销售量，再加上区域内多个限竞房的入市，肯定会对区域二手房价格产生较大影响。(记者 张建)