(记者 敖瑾)11月23日下午，深圳年内最大规模土拍开展，却意外遇冷。开拍的6宗宅地中，一块流拍，两块底价成交，另外三幅低溢价成交，五宗宅地共吸金127.51亿元。

本次土拍，采取了“双限双竞”的规则，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，限价是较不被开发商所接受的方式。

与此同时，深圳楼市交易正持续升温。深圳多家中介机构的监测数据显示，“豪宅税”标准调整后，深圳绝大部分区域二手房交易买卖双方入市积极性明显提高，二手市场相比以往更为活跃。

“最豪”土拍遇冷

在23日的这场土拍中，深圳一次性推出了6宗住宅用地，分别位于龙华、光明、大鹏和坪山，总建筑面积约77.6万平方米，规模超过今年6月24日那场“史诗级土拍”。如此一次性大规模释出用地供应，在用地紧张的深圳较为罕见，加之深圳一向被认为是全国楼市风向标，因此这场土拍引发了不少关注。

深圳历年土地供应数据显示，自2010年后，深圳宅地供应面积逐渐减少，2012年后宅地供应维持低位水平。2014年-2017年，深圳共供应了10宗宅地。其中2014年1宗，2015年和2016年各4宗，2017年1宗，且属于“只租不售”用地。

但进入2018年后，深圳住宅用地供应规模开始明显增加。2018年，深圳成功出让宅地10幅。而到了2019年，截至目前，深圳成交宅地已达10宗。深圳市土地房产交易中心11月12日发布的一份公告显示，12月11日，前海还会出让一幅总建面6.72万平米的住宅用地。

放量供应却并没有引来房企的争相热捧，要知道，土储规模是房企后续增长预期的关键指标。

深圳中原董事总经理郑叔伦表示，此次土拍虽然土地数量增加，但参与的企业与6月24日的土拍相比大大减少，最热的龙华用地仅有9家开发商参与，而6月24日最多的有19家，多数地块参与竞拍房企都在12家以上，可见此次土拍热度大减。

最终竞拍结果显示，位于大鹏坝光的地块，由人才安居集团以底价4.89亿元收入囊中。坪山碧岭也由招商及华润联合以底价20.42亿元竞得。

另外3块成交地块，溢价率也比较有限。光明新湖地块由南国置业以26.4亿元竞得，龙华民治地块由中海以50.2亿元竞得，坪山马峦地块由五矿盛世广业(北京)以25.6亿元竞得。较为热门的龙华和光明地块，溢价率也不足30%。

本次成交地块的6家竞得企业均为国企。坪山坑梓地块则因无人竞拍而流拍。

严格出让条件或“劝退”房企

据了解，这场土拍采取的是“双限双竞”的规则。双限是指：限地价、限普通商品房销售均价，其中大鹏地块为限人才住房销售均价和最高销售单价;双竞是指：竞地价、竞无偿移交政府的只租不售人才住房面积。

而此前，深圳在今年6月24日那场土拍中，采取的则是“单限双竞”的规则。即竞地价、竞只租不售的人才住房面积;限地价，但不限后续销售均价。

根据竞拍规定，11月23日竞拍的6宗地块中，坪山3块地商品房入市销售最高均价38750元/平，龙华为71400元/平;光明宗地为47250元/平;大鹏人才住房销售均价不高于20520元/平，最高销售单价不高于23598元/平方米。

但部分竞拍地块的周边二手房均价，实际上已经超过了这些地块建成商品房之后，被允许的入市最高销售均价。例如这次较为热门的龙华地块，限价每平米7万，而周边有二手房价格已经超过8万。

竞得土地后，除了需要建“不赚钱”的人才房，可入市销售的商品房售价还要被限制，房企获利的空间被压缩。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，限价是最不被开发商所接受的方式，但此次土拍的过程和结果不能说深圳土地市场降温，只能说明相关土地拍卖条件太过苛刻。

二手房交易市场回温

尽管土拍遇冷，但“豪宅税”标准调整一周后的深圳二手房市场，则出现了较为明显的回温。

一周前的11月11日，深圳宣布下调普通住宅标准，这意味着，深圳有更多二手房，买家在交易时可以不用缴纳增值税，直接降低了二手房交易成本。

当时，有房地产行业专家担忧，普宅标准调整可能引起二手房业主反价，优惠的税率未必能直接利好买家，可能引起二手房市场价格的波动。

日前，南都周刊记者走访片区中介机构，南山区一门店中介向记者表示，确实有遇到业主反价情况的出现，但反价业主的具体比例，他表示并未做出统计。

记者在深圳本地一个买房群中亦看到，多名意向购房者表示，亲历了业主反价行为。有购房者称，目前二手房业主对价格较为强势，“动不动加价30-50万，你爱买不买。”另有购房者称，曾遇到二手房业主直接涨价50万的行为。

部分区域因为市场火热，二手房价格出现一定幅度上涨。一位在宝中刚刚买入二手房的购房者表示，正好在“豪宅税”新政执行前十多天买了房，导致多交的20多万增值税，但他称，宝中现在也涨了比较多，算是给了自己的一个安慰。

深圳中原研究中心监测数据显示，“豪宅税”新政执行后的一周，深圳有52%的二手房源上调了房源报价，其中过半房源涨价幅度在5%以下。

但部分业主反价行为的存在，并未影响政策刺激下深圳二手房市场的升温。

乐有家研究中心数据监控显示，豪宅线调整一周后，深圳二手住宅成交量整体环比上涨72%。

深圳贝壳研究院在分析监测所得数据后总结，“总体看来，新政后深圳绝大部分区域买卖双方的入市积极性明显提高，市场相比以往更为活跃，尤其是那些‘由豪宅变普宅’的物业也更加地受到市场追捧。”

深圳贝壳研究院的监测数据显示，在11.11-11.19日时间段，龙岗、宝安两区新增供应均超过千套，规模位居前两名;罗湖则环比上个月同期上涨22.8%，成为涨幅最高的区域。买卖带看方面，龙岗、南山、宝安等区域市场较为活跃，买卖带看人次居前，均超过4000人次;其中南山、龙华两区环比增幅较大，南山区增幅达20%。

面积方面，上周60-144平二手房成交占比扩大，60-90平成交保持占比最高，小幅上涨3.4个百分点;90-144平成交占比扩大明显，增加8.3个百分点，成交涨幅最大。政策前，该面积段较多房源成交价超过普宅标准，政策后受减税红利，相同首付准备下，置业者能够购买更优质的房子，成交上涨明显。

美联物业全国研究中心总监何倩茹对记者表示，今年下半年以来，深圳楼市活跃度都还算不错，原因在于压抑太久的购房需求在下半年慢慢释放，再加上各种利好因素的出台，所以刺激了成交量上升。她表示，到农历春节之前，估计深圳楼市成交的活跃度还是能维持。

深圳贝壳研究院方面则称，尽管目前在政策刺激下深圳二手房市场表现活跃，但随着优质库存房源的不断消耗，后期政策的效应也会逐渐减退，市场将慢慢恢复平稳态势。