发改委规范房企发行外债，抢地现象将减少

近期，在房地产企业境外融资计划井喷的情况下，政策层面也在适时收紧。

国家发改委网站12日发布《国家发改委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(下称《通知》)提出，为完善房地产企业发行外债备案登记管理，强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展，现对房地产企业发行外债申请备案登记提出如下要求：

此间的一大背景是，近期房地产企业境外融资计划井喷。例如，中骏集团控股有限公司7月10日晚间公布，公司连同附属公司担保人于公告当日与汇丰、美林、Morgan Stanley及瑞银就本金总额为5亿美元的优先票据发行订立购买协议。

7月10日，龙光地产控股有限公司发布公告称，公司拟发行4亿美元2023年到期年息6.5%的优先票据。

7月9日中海发行20亿港元及4.5亿美元双币种固息债券，最低票息仅2.9%。

世茂房地产控股有限公司7月9日早间公告，其拟发行10亿美元于2026年到期的优先票据，利率5.60%。

同一天，旭辉控股集团有限公司发布公告称，拟发行于2024年到期本金总额为3亿美元的6.55%额外优先票据，发售价将为额外票据本金额的98.896%。

中原地产研究中心数据显示，仅7月上旬，在国内融资收紧有所预期的情况下，房地产企业海外融资计划井喷，超过18家房地产企业发布了超过百亿美元的融资计划。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析，《通知》充分体现了防范金融风险的政策导向。尤其是此前关于海外发债的各种例子比较多，所以从防范外部金融风险传导到国内市场等角度看，政策出台非常及时，也有助于进一步规范房地产企业的海外发债政策。联系到近期国内公司债、信托融资等领域收紧，后续房企确实需要对融资收紧等趋势有清醒的认识。

严跃进说，从政策第一条看，政策明确了外资用途，即只能置换未来一年内到期的中长期境外债务。这个规定具有很强的管控效力。换句话说，三种融资用途已经被限制了，包括发行海外债偿还国内债、用于流动性资金补给、用于拿地。类似管控很大程度上会对近期部分房企的海外融资形成利空影响，但也有助于防范相关房企的海外发债金融风险的扩大。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，《通知》对房地产企业融资有一定影响，但不会太大。因为美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，只有部分企业特别是在港上市房企发行美元债较多。

张大伟说，最近房地产企业面临资金面的多重管制与收紧，在信托有监管加强预期下，海外美元债也开始强监管。但整体看，政策都不是“一刀切”暂停，而是加强监管，对于正常融资没有影响，但对于大额度融资开始，将会明显收紧。特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。后续房企抢地现象也将明显减少。