北京市法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授

根据国家统计局数据，9月份，房地产市场价格总体稳定，略有升降。梳理今年以来的房价走势，发现不管是新建商品住房，还是二手住宅销售价格都极其稳定。1-9月份环比涨跌幅均在0.8%以下，平均涨幅均在0.2-0.7%之间;1-9月份同比涨跌幅均在12.3%以下，平均涨幅均在0.1-9.3%之间。

上述房价稳定是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，持续调控不放松的结果。自2016年中央经济工作会议提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”后，全国很多城市都采取了限购加码，限贷升级等各种手段，实施了从严的房地产调控政策，让住房回归居住功能。

十九大又重申了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，要求建立多主体供应、多渠道保障、的住房制度。去年年底的中央经济工作会议又指出：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

2019年住建部布置的十个主要任务之一也是“以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展”。7月30日中央政治局会议指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。因此，未来房地产平稳健康发展是政策导向，也是大势所趋。

由此，在一系列政策发力下，房价稳定的效果已经显而易见。这既是稳地价稳预期的结果，也更利于未来的地价稳定和预期稳定，更有利于房地产平稳健康发展。

住房自住投资两相宜。在市场经济下，人们都是理性人、经济人，只要房价上涨过快，人们就会有投资的冲动，进而引起楼市过度投资和投机，因此，长期保持房地产平稳健康发展的任务还很艰巨，房地产调控必须形成一套长效管理机制。

房地产调控的长效管理机制，一方面要处理好市场与保障的关系，另一方面要建立租购并举的住房制度，同时还要做好城市规划、房地产规划，重视规划引导。

第一，要处理好市场与保障的关系。在1998年切断福利分房之后，我国的住房制度也由福利制向住房商品化转变。现在住房作为商品可以买卖，已经深入人心。随着房价的不断上涨，住房也成为家庭中价值最大的资产，成为百姓保值增值的投资工具。同时，伴随着房价高企，确实也使一部分中低收入家庭望房兴叹。所以，一定要处理好市场与保障的关系。

在让大多数人通过市场解决住房问题的同时，也要通过住房保障制度的安排，让中低收入家庭应保尽保。市场的归市场，保障的归保障。低收入家庭的住房保障是政府的责任，对于低收入家庭的住房应该通过限房价，提供公租房、共有产权房等保障房来实现应保尽保。对于中高收入家庭的住房则应该由市场来调节。通过增加市场供给，抑制投机投资性需求，促进供求平衡来稳定房价。

第二，要建立租购并举的住房制度。目前情况下，对刚需而言，高房价下租房划算，用买房资金的利息支付房租绰绰有余。因此，大力发展租赁市场是政策导向，也是民生需要。如果能赋予承租人相等的子女上学等公共服务权利，则租房的需求会不断增加，势必会减少买房的需求，进而对稳定房价，避免房地产市场大起大落起到重要作用。

第三，要做好城市规划、房地产规划，加强规划引导。房子是给人住的，各地要根据人口的数量，做好房地产规划、城市规划。从城市未来的发展，人口的变动、产业发展的需要等，来供应房地产。从供求平衡角度，职住均衡角度，做好城市规划、房地产规划，建造有人住的房子，则房地产的发展便无后顾之忧。